Puh, da war ja in den Kommentarspalten der bekannten Finanzblogger Einiges los in letzter Zeit, wenn es um das Thema Immobilien ging. Allein die zwei Beiträge (hier und hier) von Jan in seinem Blog “Smart reich werden” haben zu wahren Wortgefechten unter den Lesern geführt. Holger von Zendepot hat es dann in seinem Artikel  auf den Punkt gebracht, indem er von „gekränkter Ehre“ in Bezug auf die Kritik an einer selbst gewählten „Lebensentscheidung“ spricht.

Und ich wollte mich eigentlich hüten, das Thema „Immobilien“ jetzt auch noch auszuschlachten. Aber – wie der Zufall so will – auch ich habe in letzter Zeit mit Kunden und Kollegen immer wieder Diskussionen zum Thema Immobilien geführt und möchte hierzu meine Einschätzungen gerne noch einmal für alle wiedergeben.

Der Immobilienmarkt ist überhitzt

Ja, der Immobilienmarkt ist definitiv überhitzt und das nicht erst seit heute. Daran besteht für mich kein Zweifel. Auch wenn es immer wieder eine Studie geben wird, die den sturen Befürwortern blinden Immobilienkaufs zu jeder Zeit neue Nahrung verleihen wird.

Aber zum Beweis eines überhitzten Immobilienmarktes schauen wir uns noch nur einmal die Immobilienpreise in den berüchtigten Großstädten wie München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg an und nehmen zusätzlich noch die zunehmende Erweiterung der Randlagen hinzu: Dann wird mir auf einen Blick klar, dass die Immobilienpreise ungesund stark gestiegen sind.

So kann ich aus meiner eigenen Erfahrung berichten, dass der Wert meiner Eigentumswohnung (Großraum Stuttgart, Randlage – 30 km von der City entfernt, Altbau, nichts Besonderes) in den letzten 4 Jahren um 30-40% (je nach Makler) gestiegen ist. Allein das ist schon eine absurde Wertentwicklung, wenn man bedenkt, dass eine Aktie im Durchschnitt (ex Erträgen, also Dividenden oder Thesaurierung) pro Jahr nicht mehr als 3-5% steigt. Das wäre ja im Immobilienbereich eine jährliche durchschnittliche Wertentwicklung von rund 10% – ohne jegliches unternehmerisches Risiko! Völlig abwegig!

Der Anstieg lässt sich auch gut über die Rentabilität erkennen und sollte daher auch für die Vorteilhaftigkeitsbetrachtung beim möglichen Kauf einer (auch selbstgenutzten) Immobilie stets herangezogen werden! Während traditionell über die Vermietung einer Immobilie eine jährliche Rendite von 5,5 – 6,0% erzielt werden sollte, wären viele meiner Kunden in den letzten Jahren schon dankbar gewesen, wenigstens 3%+x mit der Vermietung einer neugekauften Immobilie erzielen zu können.

Und zu allem Überfluss kann ich aktuell ein deutschandweites Nachziehen der Mieten in der Weise, wie die Immobilienpreise gestiegen sind, bis dato noch nicht feststellen. Besonderes Situationen wie in Berlin einmal außen vor gelassen! Und gerade dieses letzte Argument unterstreicht meines Erachtens noch mal die Anzeichen einer Blasenbildung.

Makler und ImmoPortale meiden!

Da der Immobilienmarkt überhitzt ist, kann ich nur davon abraten, sich auf Gedeih und Verderb irgendeine Immobilie zu kaufen, die einem von einem Makler oder den einschlägig bekannten Immobilienportalen empfohlen wurde.

Tatsächlich nehme ich den Markt im Moment so wahr, dass Transparenz eher schädlich ist. Ich meine, die großen Immobilienportale kommen der Qualität eines geregelten Marktes wie einer Börse im Moment am nächsten. Das Problem ist allerdings, dass sich gerade auf so einem „nahezu geregelten“ Markt diejenigen Akteure tummeln, die sich des aktuellen Marktniveaus am ehesten bewusst sind und deswegen auch die überteuerten Preise entweder erzielen wollen oder (schlimmer noch!) sogar bereit sind zu zahlen.

Aber genau das wollen wir bzw. Sie ja nicht! Wenn wir den im Moment als angemessen empfunden Preis zahlen würden, würden wir garantiert keine Rendite von 5% p.a. schaffen.

Die Lösung: Spaziergänge

Die Lösung gegen überteuerte Immobilien ist einfach wie effizient: Statt in semi-regulierten Märkten objektiv zu teure Immobilien zu kaufen, ist es in dieser Marktphase eher angezeigt, nach Schnäppchen Ausschau zu halten. Und das eher abseits der genannten Portale.

Man muss sich nur dessen bewusst werden, dass der nur unzureichend geregelte Markt für Immobilien auch seine Vorteile hat! So kann die fehlende Transparenz und folgliche Ineffizienz dieses Marktes ja auch zum eigenen Vorteil genutzt werden. Mangelnde Transparenz und Ineffizienz bedeuten ja auch, dass es noch wenig bekannte Schnäppchen geben müsste. Und ich kann bestätigen: Dem ist auch so.

Sie müssen lediglich gefunden und gekauft werden können. Und genau hierzu empfehle ich schon seit Jahren regelmäßige Spaziergänge. Und zwar Spaziergänge in Wohngegenden, in denen man sich vorstellen könnte zu wohnen. Es ist problemlos möglich, dort mit ein bisschen Freundlichkeit mit den alteingesessenen Anliegern ins Gespräch zu kommen und seinen Wunsch zu platzieren. Sollte gerade zufällig ein Haus oder eine Wohnung im Wohngebiet zum Verkauf stehen bzw. kurz davor stehen, wird das bei dieser Gelegenheit auch zur Sprache kommen.

Und selbst wenn das noch nicht der Fall sein sollte, kann man sich doch bei dieser Gelegenheit als freundlichen Menschen und angehenden Nachbarn empfehlen. Und das Ganze natürlich mit einer Visitenkarte garnieren. Wenn dann etwas frei werden sollte, wird man sich wahrscheinlich auch bei Ihnen melden.

Denn man sollte nicht vergessen: Auch die Bewohner in diesen Wohngegenden sind vor Alter, Krankheit oder Schlimmerem nicht gefeit. Und wenn es dazu kommt, ist ein Verkauf manchmal schnell gewünscht und abgewickelt.

Fazit

 Ja, der Immobilienmarkt ist überhitzt. Das lässt sich daran erkennen, dass die Preise in Ballungsräumen in der jüngeren Vergangenheit unverschämt schnell und stark gestiegen sind, die Speckgürtel der Städte immer tiefer ins Umland hineinragen und die (fiktive) Rentabilitäten von Immobilien deutlich unter das Zielniveau von mindestens 5% p.a. sinken.

Das heißt aber nicht, dass Immobilien per se eine schlechte Anlage geworden sind. Sondern, wie schon der Kaufmann sagt: Der Einkauf macht den Gewinn.

Und um einen günstigen Kaufpreis zu finden, sollten Makler und Immoportale konsequent gemieden werden, da hier nur die marktgängigen Preise aufgerufen werden.

Stattdessen lohnt es sich, sich in den Lagen, in denen man kaufen möchte aufzuhalten, umzuhören und für eine zukünftige Nachbarschaft zu empfehlen.

Oliver Jordanov, LL.M.

Hi, ich bin Oliver, der Gründer von Jodano - Wissen & Meinung zu Finanzen. Bevor ich mich als Blogger selbstständig gemacht habe, habe ich fast 20 Jahre in der Bankenbranche mein Unwesen getrieben. Die Erfahrungen, die ich dort in Anlageberatung, Private Banking und Corporate Finance gesammelt habe, lasse ich heute in meinen Blog einfließen.