Der manisch-depressive Immobilienmarkt und 2 klassische Fehler

Nachdem ich ja gestern bereits zum Thema Immobilien geschrieben habe, stelle ich heute also fest, dass ich auch eine kleine Artikelserie daraus hätte machen können. Nun, sei’s drum. Aber was gesagt werden muss, muss nun einmal gesagt werden. 🙂

Heute daher noch einmal ein paar Worte von mir zum aktuellen Stand auf dem Immobilienmarkt, der grundsätzlichen Investitionsentscheidung für oder gegen eine Immobilie und zwei klassischen Fehlern.

Nochmal: der Markt ist überhitzt

 Wie ich gestern bereits geschrieben habe, besteht hieran für mich kein Zweifel. Nahezu alle Indikatoren, die eine objektive Einschätzung der Immobilienpreise im historischen und regionalen Vergleich ermöglichen, zeichnen das Bild eines grundsätzlich überkauften Immobilienmarktes, der nur noch wenig Raum für Schnäppchen bietet. Lediglich abseits ausgetretener Pfade lässt sich noch etwas finden.

Auch der Immobilienmarkt ist manisch-depressiv

Und dennoch sollte man deswegen nicht gleich dazu neigen, das ganze Institut Wohneigentum oder fremd vermietete, also investitionsbasierte Immobilie zu verdammen! Diese Preisverwerfungen, die wir gerade am Immobilienmarkt beobachten können, sind auch nur eine Momentaufnahme und werden auch nur ein temporäres Phänomen bleiben.

Es wundert mich eigentlich sogar ein bisschen, dass so viele Kollegen und Freunde, die mit dem Aktienmarkt und seinen „manisch-depressiven Schwankungen“ (Benjamin Graham) vertraut sind, dem Immobilienmarkt solche phasenweisen Schwankungen nicht zutrauen.

Ja, ich habe manchmal sogar das Gefühl, dass manch einer jetzt dazu neigt aus purem Trotz Immobilien einfach nur schlecht zu reden, weil viele „Zittrige“ (Kostolany) gerade Immobilien kaufen. Denn das ist kein Argument, sondern nur ein Indikator! Dass gerade viele Investoren nicht mehr objektiv entscheiden, heißt nicht automatisch, dass die objektiven Argumente für oder gegen eine Immobilie auf einmal entkräftet sind.

Für eine objektive Einschätzung ist es hier erst einmal erforderlich, dass man sich von seinem Wissen über die Schwankungen an Aktienmärkten etwas löst! Der Immobilienmarkt unterliegt auch Schwankungen, aber in deutlich längeren Zyklen als der Aktienmarkt, da der Immobilienmarkt dem sog. „Schweinezyklus“ unterliegt.

Daher verwehre ich mich momentan sehr stark gegen eine Verdammung der Immobilienanlage auf Teufel komm raus. Stattdessen halte ich es für viel wichtiger die klassischen Fehler bei einer Investition in Wohneigentum  zu vermeiden!

Und zu diesen kommen wir nun:

Wenn die gekaufte Immobilie größer ist als die bisher gemietete

Problematisch wird der Kauf einer selbst genutzten Immobilie nach meiner Erfahrung immer dann, wenn die gekaufte Immobilie hinsichtlich Ausstattung, Größe, Lage etc. besser ausfällt als die bisher gemietete:

Denn selbstverständlich wäre für eine bessere Immobilie auch eine teurere Miete fällig geworden. Hätte ich mir diese höhere Miete nicht leisten können, darf ich natürlich erst Recht nicht in dieser Größenordnung finanzieren! Da diese bessere Immobilie in dem genannten Szenario aber sogar gekauft worden ist, fällt also auch eine höhere Finanzierungsrate an als bisher Miete gezahlt worden ist.

Das liegt aber nicht an der grundsätzlichen Entscheidung für eine Finanzierung einer Immobilie, sondern an der Verbesserung der wohnlichen Verhältnisse.

Oder in einfachen Worten: Der Wohnungskäufer oder Häuslebauer hat sich schlicht und ergreifend übernommen. Er hat mehr finanziert, als er sich zu mieten hätte leisten können.

Wenn von einer gemieteten Wohnung in ein finanziertes Haus gewechselt wird

Gesteigert wird dieser Problemkreis dann noch einmal, wenn von einer gemieteten Wohnung in ein finanziertes Haus gewechselt wird. In den allermeisten Fällen tritt dann erst einmal das oben bereits genannte ein: Es findet eine Verbesserung der Wohnsituation statt, die monatlich bezahlt werden muss.

Zusätzlich entstehen dann aber noch weitere Kosten, die hinsichtlich ihrer Entstehung und hinsichtlich ihrer Höhe anscheinend bei Kauf oder Bau oftmals nicht richtig in Erfahrung gebracht wurden:

 Kosten für Bau

In den Fällen, in denen ein Eigenheim nicht gekauft, sondern neu gebaut wird, entstehen schon einmal die Kosten für den Bau:

  • Die Sicherung der Baustelle,
  • die Entsorgung des Erdaushubs,
  • der Baustellenstrom und
  • die Versicherungen während der Bauphase.

Hierzu kommen dann noch die Gebühren für Architekten oder Bauträger.

Zusätzlich zu den monatlichen Kosten für die Verbesserung der Wohnverhältnisse kommen dann noch einmal diese Kosten, die eine erhebliche Steigerung der Investitionskosten und ggf. der monatlichen Belastung bedeuten.

Diese Kosten müssen vorher nicht nur gekannt und bedacht, sondern auch genauestens (!) durchgerechnet werden.

laufende und einmalige Nebenkosten

Aber diese Kosten sind nicht die einzigen, die den Traum vom Wohneigentum teurer und die Aufwendungen intransparenter werden lassen. Denn auch die laufenden Nebenkosten benachteiligen Eigenheimbesitzer teilweise deutlich gegenüber Eigentümern einer Eigentumswohnung:

Während das Hausgeld für eine Eigentumswohnung in der Regel noch überschaubar und vor Kauf bereits transparent ist bzw. auf Daten der Vergangenheit zurückgegriffen werden kann, muss beim Eigenheim alles selbst getragen werden.

Das betrifft

  • die Kosten für Anschlüsse und Leitungen,
  • den Schornsteinfeger und
  • das Abwasser.

Tendenziell ist zu sagen, dass Kosten für das Haus und Grundstück eben nicht von einer Eigentümergemeinschaft geteilt werden, die auch gegenüber Anbietern geschlossen auftreten und verhandeln kann. Sondern dass der Eigenheimbesitzer hinsichtlich Aufwendungen und Verhandlungen auf sich allein gestellt ist.

Hinzu kommt bei den für Häuslebauer oftmals interessanten kleineren Gemeinden die große Kreativität zur Erfindung zusätzlicher Abgaben.

Fazit

Die aktuell überkaufte Situation am Immobilienmarkt ist eine temporäre Erscheinung, die keinesfalls mit den strafferen Zyklen am Aktienmarkt gleichgesetzt werden darf. Die Immobilie bleibt ein sinnvoller Baustein einer mit Augenmaß aufgesetzten Asset Allocation und Altersvorsorge.

Die Fehler, die es zu meiden gilt, sind tatsächlich immer aktuell und haben nichts mit der derzeitigen Situation zu tun.

Zur Vermeidung der zwei klassischen Fehler gilt eine zentrale Grundregel:

Kaufen Sie nichts, was Sie sich nicht auch zu mieten leisten könnten!

Das bedeutet auch, dass Sie sich überlegen sollten, ob der Kauf einer größeren Wohnung oder eines Hauses auch wirklich zu Ihren Finanzen passt.

Wenn Sie hinsichtlich der Einschätzung Ihrer finanziellen Belastbarkeit unschlüssig sind, scheuen Sie sich nicht, einen professionellen Ratschlag einzuholen!

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