Baufinanzierung – 10 Tipps zu Zinsen, Sicherheiten und Vergleich

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein zentrales Lebensziel. Doch der Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung erfordert nicht nur Planung, sondern auch eine solide Baufinanzierung. Die Baufinanzierung spielt eine entscheidende Rolle bei der Realisierung dieses Traums und ist ein komplexes Thema, das eine sorgfältige Herangehensweise erfordert.

In diesem umfassenden Artikel werden wir Sie durch die Grundlagen und den Prozess der Baufinanzierung führen. Von der Bedeutung des Eigenkapitals und den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten bis hin zur Suche nach der besten Kondition und den Schritten nach der Zusage der Bank – wir beleuchten jedes wichtige Element dieses wichtigen Schritts auf dem Weg zur eigenen Immobilie.

Ob Sie bereits auf der Suche nach Ihrer Traumimmobilie sind oder noch am Anfang Ihrer Planung stehen, hier finden Sie wertvolle Informationen, praktische Tipps und Expertenratschläge, die Ihnen helfen, Ihre Baufinanzierung auf solide Beine zu stellen. Erfahren Sie, wie Sie Ihre Bonität verbessern, die beste Finanzierungsoption wählen und sich langfristig absichern können.

Die Welt der Baufinanzierung mag zunächst komplex erscheinen, aber mit dem richtigen Wissen und der richtigen Vorbereitung können Sie Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Lassen Sie uns gemeinsam in die Welt der Baufinanzierung eintauchen und die wichtigen Schritte kennenlernen, die Sie zu Ihrer eigenen Immobilie führen!

Grundlagen

Befassen wir uns vorab ein wenig mit den theoretischen Grundlagen.

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Finanzierungsmodell, mit dem Sie den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren können. In der Regel wird das Geld von einer Bank aufgenommen und über einen bestimmten Zeitraum zurückgezahlt. Die Bank, die das Geld bereitstellt, wird als Kreditgeber bezeichnet und erhebt Zinsen auf den aufgenommenen Betrag.

Alternativ wird die Baufinanzierung auch als Immobilienfinanzierung oder Wohnkredit bezeichnet.

Welche Bedeutung hat die Baufinanzierung für den deutschen Wohnungsmarkt?

Die Baufinanzierung spielt eine wichtige Rolle für den deutschen Wohnungsmarkt. Sie ermöglicht nicht nur die Finanzierung von Immobilien, sondern unterstützt auch hochwertiges Wohnen und dient als Investitionsmotor für die gesamte Immobilienwirtschaft.

Mithilfe der Baufinanzierung können auch Käufer, die über ein begrenztes Budget verfügen, den Traum von einer eigenen Immobilie verwirklichen. Dies trägt zur Förderung der Besitzgesellschaft in Deutschland bei und steigert die Nachfrage nach Wohnraum, was wiederum den Immobilienmarkt ankurbelt.

Doch auch auf der Vermieterseite übt eine Immobilienfinanzierung einen starken Einfluss auf den Wohnungsmarkt aus. Denn mit ihrer Hilfe können auch Kleinanleger Vermieter werden und somit Wohnraum für Andere schaffen.

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Immobilienmarkt und Kaufpreise

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt

In den letzten Jahren war der Immobilienmarkt in Deutschland von steigenden Preisen geprägt. Seitdem die Leitzinsen ansteigen, sind die Preise teilweise deutlich zurückgekommen. Erschwerden kommen hier einige politische Entscheidungen hinzu, die Mieter und Vermieter belasten könnten.

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Wie beeinflusst die Marktsituation die Baufinanzierung?

Die Marktsituation hat einen direkten Einfluss auf die Baufinanzierung. In Zeiten steigender Preise ist es schwieriger, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, da die Kosten ansteigen und somit mehr Geld benötigt wird, um die Immobilie zu finanzieren. Aufgrund der aktuellen Situation sind jedoch viele Banken bereit, Kredite mit günstigen Zinsen zu vergaben, was den Kauf oder Bau einer Immobilie erleichtert.

Darüber hinaus kann die aktuelle Marktlage Einfluss darauf haben, welche Finanzierungsoptionen für Sie am besten geeignet sind. Daher ist es wichtig, alle Optionen zu prüfen und sich im Vorhinein über die aktuellen Marktbedingungen zu informieren.

Eigenkapital und Finanzierungsbedarf

Eine der wichtigsten Fragen, die man sich bei der Baufinanzierung stellen muss, ist: Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Die Bedeutung von Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Eigenkapital ist das wichtigste Element einer Baufinanzierung. Es handelt sich hierbei um den Teil des Kaufpreises, der nicht über Kredit finanziert wird. Dieser Betrag wird in der Regel aus dem Ersparten oder einer Erbschaft stammen.

Eigenkapital wird von den Banken als Sicherheit betrachtet, da es zu einem gewissen Teil bereits in der Immobilie investiert ist. Daher sind Finanzierungsanfragen mit höherem Eigenkapitalanteil tendenziell wahrscheinlicher, eine Zusage zu erhalten.

Ein höherer Eigenkapitalanteil schützt allerdings auch den Kreditnehmer, denn je größer der Anteil an Eigenkapital ist, desto geringer sind die monatlichen Raten und somit auch das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

In Deutschland beträgt der Mindest-Eigenkapitalanteil für die meisten Kredite zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises. In einigen Fällen kann dieser Wert jedoch auch noch höher sein, sodass Sie hierzu unbedingt die Informationen Ihrer Bank einholen sollten.

Auch wenn der Eigenkapitalanteil nicht vorgeschrieben ist, empfehlen wir, mehr als den Mindestbetrag zu leisten, da dieser Betrag in den meisten Fällen bei der Kreditvergabe berücksichtigt wird.

Doch es gibt durchaus auch Möglichkeiten, mit weniger Eigenkapital zu finanzieren.

Vollfinanzierungen oder 100-Prozent-Finanzierungen nennen sich solche Baufinanzierungen, bei denen lediglich die Baunebenkosten als Eigenkapital eingebracht werden müssen. Die eigentliche Wohnung oder das Haus werden voll über den Kreditgeber finanziert.

110-Prozent-Finanzierungen sind solche Baufinanzierungen bei denen der Kreditnehmer nicht einmal die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einbringt.

Berechnung des Finanzierungsbedarfs

Es ist entscheidend, dass Sie vor Beginn der Baufinanzierung den tatsächlichen Finanzierungsbedarf berechnen. Zur Berechnung des Finanzierungsbedarfs können Sie verschiedene Faktoren berücksichtigen. Zunächst einmal müssen Sie den Kaufpreis ermitteln. Dieser setzt sich aus dem Grund- und Bodenwert sowie den zusätzlichen Kosten (z.B. Makler, Notargebühren usw.) zusammen und kann sich je nach Ort und Immobilie stark unterscheiden.

Darüber hinaus sollten Sie auch die Nebenkosten berücksichtigen, die im Zuge des Kaufprozesses anfallen. Dazu zählen beispielsweise Kosten für die Grundbucheintragung, eine Bauabnahme oder auch ein Bauschutzbrief.

Zu guter Letzt müssen Sie auch Ihre monatliche Belastbarkeit prüfen. Hierbei ist es wichtig, dass Ihr monatliches Einkommen höher ist als die zu erwartenden Raten. Andernfalls kann es sein, dass die Bank Ihren Antrag ablehnt oder Sie nur einen geringeren Kreditbetrag genehmigt bekommen.

Hier finden Sie weiterführende Informationen zum Haushaltsbuch / Budget.

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Finanzierungsmöglichkeiten

Für die Baufinanzierung gibt es unterschiedliche Finanzierungsformen.

Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen

Im ersten Schritt vergleichen wir das Annuitätendarlehen mit dem endfälligen Darlehen.

Beim Annuitätendarlehen wird die Kreditsumme über eine vereinbarte Laufzeit in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Der prozentuale Anteil der Tilgung und des Zinses schwankt hierbei jedoch.

Beim endfälligen Darlehen wird dagegen nur die Zinszahlungen in Raten gezahlt, während die Tilgung erst am Ende der Laufzeit zu erfolgen hat. Der prozentuale Anteil an Tilgung und Zinsen ist hierbei allerdings konstant.

Beide Finanzierungsformen haben ihre jeweiligen Vor- und Nachteile. Dennoch ist das Annuitätendarlehen in der Praxis wesentlich verbreiteter.

Hier finden Sie weitere Informationen zum Annuitätendarlehen.

Festzins vs. variables Darlehen

Auch zwischen den beiden Darlehensvarianten Festzins und variabler Zinssatz gibt es wesentliche Unterschiede.

Bei einem Festzinsdarlehen bleibt der Zins während der gesamten Laufzeit unverändert. Der Kreditnehmer erhält somit eine gewisse Planungssicherheit, da die Raten nicht an steigende oder fallende Zinsen gebunden sind. Der Zinssatz wird dabei bei Kreditabschluss mit dem Kreditgeber vereinbart.

Bei einem variablen Darlehen hingegen ist der Zinssatz an den EURIBOR (Europäischer Interbanken Offered Rate) oder LIBOR (London Interbank Offered Rate) gebunden. Dieser schwankt jedoch stetig und kann somit auch einmal über einen bestimmten Wert steigen, was sich wiederum auf die Raten auswirken kann.

In der Regel ist das Festzinsdarlehen etwas teurer als ein variables Darlehen, bietet dafür allerdings auch mehr Planungssicherheit für beide Vertragsparteien.

Öffentliche Fördermittel und ihre Rolle

Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass Sie Ihre Baufinanzierung um öffentliche Fördermittel ergänzen. Zwar gibt es hier keine allgemeingültige Regelung, jedoch können Sie für bestimmte Bauvorhaben und -projekte gegebenenfalls Fördermittel in Anspruch nehmen.

Diese können je nach Programm unterschiedlich sein. So können Sie beispielsweise einen Zuschuss oder aber auch eine Kombination aus Zuschuss und zinsgünstigem Darlehen erhalten.

Öffentliche Förermitteln können daher auch denjenigen Privatpersonen zu Wohneigentum verhelfen, die andernfalls nicht in den Genuss kommen könnten.

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Fördermittel meist nur begrenzt zur Verfügung stehen und somit schnell ausgeschöpft sein können. Daher sollten Sie die entsprechenden Programme unbedingt frühzeitig prüfen.

Hier finden Sie weiterführende Informationen zur KfW Förderung.

Der Baufinanzierungsprozess

Nachdem Sie sich nun schon einmal einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Fördermöglichkeiten gemacht haben, kommt der tatsächliche Baufinanzierungsprozess an die Reihe.

Schritt für Schritt zur Baufinanzierung

Nachfolgend zeigen wir nun die Schritte auf, die für eine erfolgreiche Baufinanzierung erforderlich sind.

Vorbereitung und Finanzierungsplanung

Der erste Schritt ist die Vorbereitung und Finanzierungsplanung. Hierbei müssen Sie sich über die unterschiedlichen Kreditarten, Fördermöglichkeiten, Zinsen usw. informieren sowie den eigenen Finanzierungsbedarf berechnen.

Immobiliensuche und -bewertung

Im nächsten Schritt geht es an die Immobiliensuche und -bewertung. Hierbei können Sie einen Makler beauftragen oder aber auch selbst nach geeigneten Objekten Ausschau halten. Es ist wichtig, dass Sie sich bei der Auswahl des Objekts nicht ausschließlich vom Kaufpreis leiten lassen. Vielmehr sollten Sie auch auf den Zustand (z.B. energetische Eigenschaften), die Lage sowie eine mögliche Wertsteigerung achten.

Finanzierungsanfrage bei verschiedenen Banken

Sobald ein geeignetes Objekt gefunden ist, können Sie Ihre Finanzierungsanfrage bei verschiedenen Banken stellen. Es empfiehlt sich in der Regel mindestens 3-4 Angebote einzuholen, um einen möglichst guten Vergleich zu erhalten.

Die Rolle der Schufa und Bonität

Die Schufa und Bonität spielt bei einem Baufinanzierungsantrag eine essentielle Rolle.

Was ist die Schufa und wie wirkt sie sich auf die Baufinanzierung aus?

Denn je besser die Bonität des Kunden ausfällt, desto günstiger können in der Regel die Konditionen ausfallen.

Auch gibt es für Baufinanzierungen aktuell keine Angebote wie Kredit ohne SCHUFA.

Für eine Baufinanzierung ist es daher umso wichtiger, eine einwandfreie Schufa-Akte aufzuweisen.

Verbesserung der Bonität vor der Finanzierungsanfrage

Um ein möglichst gutes Ergebnis bei der Finanzierungsanfrage zu erhalten, können Sie versuchen Ihre Bonität und Schufa-Akte vorab zu verbessern. Dies ist insbesondere dann empfehlenswert, wenn Sie eine negative Bonität aufweisen oder bestimmte Einträge in Ihrer Schufa-Akte vorliegen.

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Die Baufinanzierung im Vergleich

Abschließend müssen Sie dann die verschiedenen Angebote vergleichen und den für Sie optimalen Kredit auswählen.

Beachten Sie hierbei nicht nur den reinen Zinssatz, sondern auch alle weiteren Konditionen.

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Beratungsgespräche mit Banken und Finanzberatern

Wenn Sie Unterstützung benötigen, können Sie sich auch an einen Finanzberater oder direkt an das Bankwesen wenden. Hier bekommen Sie in der Regel eine persönliche Beratung und Begleitung vom Beginn des Baufinanzierungsprozesses bis zum Abschluss des Darlehensvertrages.

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Sicherheit und Absicherung

Im Weiteren nun zum Bereich der Sicherheit.

Risikomanagement und Absicherung

Auch bei einer Baufinanzierung muss das Risiko sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber abgesichert werden. Dazu können verschiedene Einrichtungen und Absicherungsmöglichkeiten zum Einsatz kommen.

Versicherungen für die Baufinanzierung

Ein wichtiger Aspekt der Absicherung ist die Einrichtung von Versicherungen. Hier kann beispielsweise eine Lebensversicherung als Bausparvertrag abgeschlossen werden, um die Finanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist abzusichern.

Ebenso kann eine Risikolebensversicherung als Sicherheit für Hypothekendarlehen herangezogen werden, um die Ratenzahlungen im Falle des Todes des Kreditnehmers weiterzuführen.

Zinsbindung und Sondertilgungen

Als Letztes sollten Sie auf die Konditionen bei der Zinsbindungsfrist sowie den Sondertilgungsmöglichkeiten achten. Hierbei kann es sinnvoll sein, eine möglichst lange Zinsbindungszeit zu wählen, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen.

Sondertilgungsmöglichkeiten bieten ebenfalls die Möglichkeit, das Darlehen schneller und günstiger zurückzahlen zu können. Diese sollten daher in jedem Fall berücksichtigt werden.

Nach der Baufinanzierung

Sobald die Baufinanzierung erfolgreich abgeschlossen wurde, geht es wieder mit der eigentlichen Immobilie weiter.

Was geschieht nach der Zusage der Bank?

Sobald die Zusage der Bank da ist, kann das Objekt formal erworben werden.

Die Rolle des Notars und des Grundbuchs

In Deutschland muss hierfür ein Notar hinzugezogen werden, um den Kaufvertrag zu beurkunden.

Zudem erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, sodass Sie als Eigentümer im Grundbuch erscheinen.

Erst dann ist der eigentliche Übergang am Eigentum der Immobilie vollzogen.

Laufende Finanzierung und Umgang mit Veränderungen

Nachdem der eigentliche Kauf abgeschlossen ist, geht es nun an die laufende Finanzierung.

Tipps zum Umgang mit Finanzierungsbelastungen

Kosten und Belastungen sollten regelmäßig überprüft werden, um etwaige Veränderungen schnell erkennen zu können.

Ebenso empfiehlt es sich regelmäßig nach günstigeren Konditionen Ausschau zu halten.

Auch Sondertilgungen, Umschuldungsmöglichkeiten und eine Restschuldversicherung sind Optionen, die in Erwägung gezogen werden sollten.

Was tun bei Veränderungen der persönlichen Situation (z. B. Jobverlust)?

Veränderungen der persönlichen Situation, wie z. B. ein Jobverlust, können sich negativ auf die Finanzierung auswirken.

Hierbei sollten Sie schnellstmöglich Kontakt mit Ihrer Bank aufnehmen, um eine passende Lösung zu finden.

Es gibt hierbei verschiedene Möglichkeiten wie z. B. die Aussetzung oder Verlängerung der Tilgungszahlungen oder die Umschuldung auf ein anderes Darlehen.

Fazit

Das war es zu den wichtigsten Aspekten und Schritten bei der Baufinanzierung. Um erfolgreich in die Immobilienfinanzierung zu starten, müssen Sie sich vorher gründlich informieren und vergleichen.

Ebenso ist es wichtig, regelmäßig über Ihre Finanzierung Bescheid zu wissen und notwendige Veränderungen schnell zu erkennen.

So können Sie die richtige Entscheidung treffen und ein optimales Ergebnis bei Ihrer Baufinanzierung erzielen.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Laufzeiten gibt es bei Baufinanzierungen?

Die Laufzeiten bei Baufinanzierungen können je nach Kreditgeber und Darlehensart variieren. In der Regel werden jedoch Zinsbindungen von b.a.w. bis zu 25 Jahren angeboten.

Wann ist ein guter Zeitpunkt für eine Baufinanzierung?

Wann ein guter Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab.

Einmal natürlich von Ihnen persönlich. Wie sieht Ihre aktuelle Lebensplanung aus? Könnten Sie beruflich gewzungen sein, in den kommenden Jahren den Wohnort zu wechseln? Befinden Sie sich privat in einer eher wechselhaften Phase? Dann ist es für die Baufinanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie vielleicht noch etwas zu früh.

Falls Sie jedoch bereits an ein steuersparendes Investment denken, könnte eine Baufinanzierung auch in früheren Lebensphasen denkbar sein.

Weitere Faktoren können sich aus der Marktlage ergeben. Wie sind gerade die Immoblienpreise im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen Jahrzehnte? Wo liegen die aktuellen Zinsen? Wie steht es um Ihre Bonität.

Sie sehen, die Antwort auf die Fragen, wann ein guter Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, die im Vorfeld nicht ohne Weiteres fernbestimmt werden könnten.

Was ist ein Forward Darlehen?

Ein Forward Darlehen ist eine Finanzierungsform, bei der bereits zu einem bestimmten Zeitpunkt die Bedingungen für den Kredit (z.B. Zinsbindung und Laufzeit) festgelegt werden, aber dieses Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird.

Forward Darlehen sind vor allem bei schwankenden Zinsen sehr interessant, da so bereits jetzt das zukünftige Zinsszenario mit Sicherheit abgesichert werden kann.

Außerdem ermöglicht ein Forward Darlehen, dass die Baufinanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist mit einem abgesicherten Zinssatz weiterlaufen kann.

Der Forwardzinssatz beinhaltet immer einen Aufschlag gegenüber dem regulären Marktzins, der die Kosten der Absicherung widerspiegelt.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Regel?

Die Kaufnebenkosten bei der Finanzierung einer Immobilie können je nach Bundesland und Vertrag unterschiedlich hoch sein. In der Regel sind hier die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten sowie die Gebühren für das Grundbuchamt zu berücksichtigen.

Die Gebühren für das Grundbuchamt belaufen sich in der Regel auf einige hundert Euro, die Notarkosten variieren je nach Bundesland und reichen von ca. 1-3 Prozent des Kaufpreises.

Die Grunderwerbsteuer selbst wird je nach Bundesland unterschiedlich berechnet und kann zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen.

Um eine genaue Kostenübersicht zu erhalten, können Sie einen Notar Ihres Vertrauens um Rat fragen.

Dieser kann Ihnen die genauen Kosten nennen und Ihnen bei der Baufinanzierung zur Seite stehen.

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